学区房的未来？看看台湾省的“明星学校”吧，或许那就是 ...

潶絔嘚記憶

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
<hr/>一
被问得最多的就是学区房的未来会怎样？我开始说得比较直接，那就是“溢价部分一定会逐步下降的”。但说完了总是被怼，甚至挨骂，所以后来就模糊地说“是否会有影响说不好”了。难得糊涂吧，我这又不挣钱，老挨怼犯不上。
为什么我认为溢价部分一定会降？其实就因为房地产这玩意儿不是中国才有，学区制度更是从其他国家和地区引进的，所以要想知道学区房的未来，看看人家的历史经验就知道了。太阳底下没有新鲜事儿，犯不上自己瞎琢磨。

二
以全球先发国家来讲，学区房制度最完善、最严格、价格悬殊最大的当然是美国了。但这对咱们没什么借鉴意义，因为那是完全的资本主义制度，一切都是在市场化情况下运作的。所有的学区都靠当地的房产税来支撑，无论是联邦政府还是州郡市区政府都干涉力度极小，也就只能是任其发展，精致的野蛮生长。
对中国来说，借鉴意义最大的其实就是东亚文化圈，毕竟无论从文化还是习惯上都有相似之处。而东亚文化圈中，最有代表性的无疑就是日本和韩国了。
先说日本，几乎是完全废除了学区房想象，或者说学区存在，学区房也存在，但是没有溢价，也就自然没有像中国这样悬殊的房价了。那他们怎么做到的呢？很简单，素质教育。
第一就是严格执行且已经形成传统的“师资轮换制度”，反正公立校都是政府发薪水，又没有什么评级一说，那老师在哪儿上课都一样。六年一轮换，可以指派也可以申请，偏远学校有补贴，既强制又给补助，老师们自然无所谓了。不光是老师，连校长也必须轮换，避免的就是一校独大。那在这种情况下，无论校长还是老师就没动力研究教学了，反正也不可能做出成绩，大家都混日子吧。那长此以往，所有学校的质量就都差不多了，自然无所谓名校。
第二就是素质教育的核心，降低学习难度，不进行评比和选拔，学生爱学不学，反正老师也不爱教。这种素质教育是从美国引进的，完全学习了美式公立学校的精髓。不仅没什么学习风气，而且还鼓励唱歌跳舞和打架。那学习好的孩子在校内是不受待见的，只有体育好和有才艺的才受追捧。别不服气，哪个家长也没辙，因为所有公立校都差不多。除非是富人区，否则你转学也没用。那在这种情况下，还挑什么学校啊，差不多得了。
第三点更重要，还是学习美国，大力发展私立学校。其实这都不用什么鼓励，只要不管，私立校自然蓬勃发展。那你家如果想要孩子成绩好考好大学，那就必须进私立校，或者是参加高价补习班。也就是说，在日本要想靠学习出人头地，那工夫是要在校外的。那就造成什么后果？富人家的用钱堆出好成绩，穷人家的孩子就只能躺平了呗。这就是“平成废宅”的来历。不是寒门子弟想躺平，是想学也花不起钱，根本没机会出头。
甭管这效果你觉得好不好吧，反正日本就是这现状。高价学区房基本被消灭，所谓的好学校也都在富人区，是不是好学区都价格高。甚至这都跟公立校没关系，是私立校撑起了高等教育的生源输送，都是富家权贵子弟，与学区无关。

三
那韩国呢？学区房又贵出了天价。因为韩国政府一直是在折腾的，从鼓励补习到禁止补课又到放开，一次次的轮回，不停的折腾。甚至这么说，咱们所做的一切都是韩国玩儿剩下的，人家早就内卷到天际了。
所以韩国可以说没有学区房，但也可以说学区房贵到了天上。因为所有的好学校都在江南区，“江南不败”成了韩国楼市神话。
但这似乎也对中国没什么借鉴意义，一是人口太过集中，财阀又垄断了所有产业和大公司。思想领域更是被邪教所控制，这就导致韩国不是个正常的国家。别的不说，正常国家有总统一下台就进监狱的吗？有几百名学生落水而不营救的吗？有作为发达国家而民众对政府的信任度不及格的吗？这些事儿都发生在韩国，太tm魔幻了。所以，如此极度学习内卷的国度，不参考也罢。

四
其实别看咱们的湾湾省总闹腾，但我却经常拿他们做参考。毕竟真的是一衣带水的同胞，同文同种的文化传承。那在两岸发生的各种事情，其实都可以给对岸做借鉴。
以学区制度来说，台湾实行得比大陆早了30多年，也就是早在70年代，台湾就已经进行学区划片，就近入学了。那这前提是什么？首先就是全球60年代婴儿潮呗，孩子多了教育资源自然紧张，全世界都一样。
其次就是亚洲四小龙崛起，台湾省的老百姓有钱了，那自然愿意对下一代的教育多支出。而且中国人天然的愿意买房置业，就算没有学区房，房价也自然会被炒高。
第三就是之所以出现学区划片，就是因为有美国作为样板。或者说，日本韩国和台湾省的学区制度，都是跟美国学的。否则别看学区划片似乎很简单，但没那么容易从“择优录取”就改变观念和形成制度的，都得是摸索和借鉴。
第四就是中国人所特有的先天制度：户籍制。这种从秦朝就开始的“编户齐民”制度本来是为了收税和国家稳定，但先天的也给学区制度打好了基础。台湾省的户籍制度既然是一脉相承，那用起来也就毫无违和感呗。
简单说吧，咱们现在关于学区房的一切尝试和现象，在台湾省几乎都出现过。他们那里甚至更邪乎，在80年代末还发生过“露宿忠孝东路”的事件，抗议的就是高房价，其中导火索就是学区房。
当然，他们不叫学区房，也不叫牛校，而是“学位宅”和“明星学校”，但性质都一样。这么说吧，自从80年代台北、台南、高雄等大城市学区房溢价达到巅峰，台湾省方面也想到了各种各样的法子，但始终都没有降下来。
溢价率达到多少呢？他们没这个概念，但是有个“孟母痛苦指数”，也就是买学区房的难度。在我看到的数字，这个比例一致是普通房产为3-4，而像台北信义区、大安区等明星学习的学位宅，那痛苦指数是6-7，最高达到8。那这大概的溢价率就是在30%起步，最高能到50%以上。
信义和大安大概就相当于北京的东西城吧，核心区的房价本来就贵，再加上名校加持，那就更是贵到了天上。而且这房子还不是能买了就用的，台湾省有个专用词叫“满额小学”，也就是所有的学位名额都占满，而且还不够用的意思。
那咋办呢，好办，既然是有户籍制度，那就审查“设籍”情况呗，也就是落户口的情况。跟咱们的一样，先是按年头搞顺位，然后抽签摇号凭运气派位大抽奖，太阳底下没有新鲜事儿。
大陆的父母都知道一句话“不能让孩子输在起跑线上”，都以为是咱们这边贩卖焦虑的编出来的。但实际上呢，这句话最早起源于台湾省，在早在80年代就提出了，这起跑线指的就是学区房。

五
那台湾的学区房是什么时候走向弱势的呢？大致出现在2008年前后。为什么？因为出生人口大幅减少。
台湾省的总人口和北京差不多，或者说跟上海更接近，现在是2300万左右。台湾省真正的人口拐点出现在前年，也就是2020年，当年是出生人口15万多，而死亡人口18万，所以人口出现了负增长。
但是，出生人口减少可是早就发生的了，而且速度也相当的快。在人口出生高峰期，台湾省曾经达到了每年40万人，这个数字了不得，远远超过北京上海，加一起都不如。这也能解释台北等大城市的学区房溢价率远超北京了，因为他们的竞争更加激烈。
那到了2000年前后，台湾省的出生人口就已经下降到每年30万左右了。也就是从那时开始，各种妇幼医院、幼儿园、儿童厂商等等都出现了生存艰难，甚至是倒闭的情况也逐年增多。上面提到过一个词“满额小学”，那既然是有满额的，就说明有不满额的呗。也就是说，从2000年前后开始，台湾省有大量的普通学校招不满学生了。
这种情况其实在大陆也早就出现，在北京就很明显，而且也是在2000年前后。当时虽然咱们还没有学区房的概念，但择校已经很盛行，不是牛校净是招不满学生的。
最典型的就是中关村三小，现在牛到不行的顶级名校。但是在开办之初，王校长最重要的工作却是到处去发传单招学生，就是因为家长不认新学校，招不到孩子。后来北京是因为放宽了外地人上学的限制，再加上金猪娃、奥运娃和放开二胎等政策，出生人口才又走出了小高潮，推高了学区房价格。
但台湾省没出现这种情况，他们的人口出生率持续下降，到2007年终于跌破了20万的关口，至今也没有回升，直至去年的15万多。那这后果是什么？很简单，两极分化。
这种情况其实出现在所有的商业领域，一旦社会购买力下降，那就必定出现销量向头部集中的情况。说白了就是只有质量最好的才能最吸引人，其他在繁荣期跟着凑热闹的都会被淘汰。
比如北京当年曾经非常缺乏大商场，那就一窝蜂的上呗，哪个都赚得盆满钵满。但等网店兴起抢走了客源之后呢，那就比着倒闭呗，最终剩下的一定都是最能满足消费者需求的，赢家通吃。
学校也一样，在学生减少之后，不仅有大量的学校招不满，甚至还相互并校呢，要不然实在是没学生啊。这种事情不仅发生在偏远地区，连核心区也是这种情况，于是，最终就到达了现在这种一个区就只有几所好学校受追捧的情况，其他的都泯然众人矣。
打个比方，这就相当于现在北京东西城所有的房子都是学区房似的。就因为孩子多，家长们不得不什么房都抢。但到了孩子大量减少之后呢，那自然只有真正的牛校还受追捧，其他的都回归正常。估计到时候只有什么史家府学实验二小的能真正支撑住学区房，其他的就别跟着糊弄了，确实配不上这溢价率。
台湾就是这样，现在全台北的满额小学就剩14所了，也就是只有这14所的学区房才有资格有溢价。其他学校连招生都招不满，家长们凭什么还抢着多花钱啊？而且就算是这14所学校，甚至是信义区大安区的6所小学，溢价率也已经下降到了15%之内，和当年动辄50%以上无法相比了。

六
总之，还是这句话，商品价格由供需关系决定。在买家减少而供应量不变的情况下，这商品价格就只能是随行就市了。
那这问题来了，在教育市场上，学生是需求，真正的供给是什么呢？其实不是学校也不是房子，而是教师。学校增加得很慢很慢，市中心的房子则几乎不增加。但是教师队伍是可以迅速增加的，尤其是在入学高峰期，快速扩编是必须的，义务教育，怎么也得让所有孩子有学上啊！
教师从来都是事业编，是不可能像企业员工似的说裁员就裁员的。只要招了进来，那至少就是30年以上的干下去了。为了应对高峰期而多招了人，那只能以之后少招人来一年年的减少，快速缩减是做不到的。
那这些教师才是真正的供给，也就导致就算是孩子少了，但学位却不可能凭空消失。所以台湾省才会出现所谓的满额和不满额，因为哪怕是不满额，这定额也得放着，总不能让老师都去送外卖吧？
所以，在内地、北京这种即将到来的入学儿童大量减少的情况下，如果北京不放开外地户籍的上学限制，那极有可能出现台湾省的情况。也就是除了真正的牛小，其他的所谓学区房将降低溢价率。至于到底会怎么发展，我也只能说拭目以待，我不下结论，免得又挨怼。只是说有台湾省的先例摆在这儿，2000多万人口也和北京差不多。

仅供参考。

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